作者：Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 (416) 893 2060

 ▌投资地产要具体情况具体分析：

中国古代对于人们应当根据事物的变化，而改变行事的风格，有着非常深刻的解读。世事变而行道异 :先秦法家的政治主张。意即治国的手段随着时代的变化而加以改变。《商君书·开塞》说:“然则上世亲亲而爱私，中世上贤而说仁，下世贵贵而尊官。上贤者以道相出也，而立君者使贤无用也。亲亲者以私为道也，而中正者使私无行也。此三者非事相反也，民道弊而所重易也，世事变而行道异也。”

翻译成现代的话就是：远古时代人们爱自己的亲人喜欢私利，中古时代人们推崇贤人而喜欢仁爱，近世人们的思想是推崇权贵而尊重官吏。崇尚贤德的人所遵循的是推举贤人，可是设立了君主的地位崇尚贤人的方法就没有用了。爱亲人是以自私自利为原则的，而奉行不偏不倚的公正之道，自私自利便行不通了。这三个时代，不是行事相互违背，而是适世风变化使人们所重视的东西变了，社会形势变了人们所要施行的政策也就不一样了。

地产投资也是一样，我们不能说投资condo永远是对的，也不能说投资独立屋就是永远正确。时间变化了，事物也在变化，投资的观念也要与时俱进。不然就是刻舟求剑，不思进取了。现在大多伦多地区的土地价值一直在攀升，现阶段来讲，购买拥有土地的物业对你的退休计划会有深远的影响。因为你并不急于套现，而土地以及附加在土地上的房屋就会随着大多地区土地价格的上涨，自然而然地升值。多伦多现在的高层住宅同独立屋的巨大差价就已经说明了这一点。未来20到30年，我认为这个差别还会进一步加大，今后谁在多伦多较好的社区拥有独立屋，谁就会是富翁，或者说是极高收入人群。

未来20年，首次购房的普通人群就会被推剂到condo，镇屋等相对缺乏土地支配权力的物业之内。到了那个时候，现在接近50岁左右的人群也退休了。坐拥几套独立房产的你，早就已经自动加入了富有阶层的行列，还会担心退休收入吗？而现在还在购买一些并不具备土地支配权的房产的投资者，今后会面临一个两难的境地。物业管理费用逐年攀升，物业价值同管理费用不成正比，到了最后，物业的管理费用会变成一个天文数字，从而使物业变成烫手山芋。对于这样的预测，不是危言耸听，其实从现在多伦多正在发生的巨变上，不少人已经看到了未来的大趋势。

▌不少人没有意识到自己实际的经济能力，他们往往极大地低估了自己投资房产的金融能力。

投资地产需要看你的工资收入，也要看你的偿还能力。但是仅仅看工资收入，你就极大地忽视了你所具备的经济能力。不少人已经把自己的住房付清，通过银行信贷方式，你就可以非常轻松地以自己的房产作为抵押，借到一大笔资金，同时把这笔款项作为投资房产的首付款，而无须动用自己的现金储备。这是一个一本万利的好事。它不但让你轻松借款，同时可以运用这笔借款作为减税的工具。这里面的操作方式有许多种，有兴趣的客户可以联系我。

我在美国遇到过一个投资客，他本身没有什么现金，可是他却以空手套白狼的方式极快地购进了不少物业。这里面需要技巧，同时也需要时势造英雄。当时他购进的物业所在地区，房产正在下跌，他利用了人们急需甩卖物业的心理，大快朵颐地购进。从他的身上，我们看到不是你有多少钱才可以买进多少物业，而是你有多少地产知识才可以购进多少有价值的房产。

我认识的一位投资客户，他拥有几十套投资物业。有趣的是他是一个单身，没有外来援助，没有富有的长辈，他仅仅依靠自己的力量，拥有了超过大多数人的房产王国。如果仅仅靠收入，他是不可能拥有这样多的房产的。他依靠的是胆识，知识，经验和贯穿始终的坚持精神。他现在只有一个困惑，如何尽可能地避税，因为他的收入实在是太高了。

 ▌多伦多的房产已经高不可攀，应当去哪里买房投资。

在任何一个地产市场里，都有投资洼地的出现。要回答去哪里投资的问题，首先要看你是否能够认识到哪里是投资洼地。有些时候，就算专业人士手捧着黄金，有些人还会认为那是黄铜。投资洼地不是别人告诉你的，因为很多时候为了避免大量的投资人的进入，许多投资者往往对于有价值的地区讳莫如深。

我见到过不少钓鱼爱好者，见到我这个“菜鸟”，他们往往不愿带我去他们熟知的一些湖面钓鱼，当得知我对于钓鱼没有丝毫兴趣之后，他们反而热情邀请我参加。原因非常简单，鱼就那么多，懂行的人来得太多，大家就都没鱼钓了。市场上不乏宣传某某物业闪亮登场的广告，可是我们要问问自己，如果是黄金，你还需要吆喝吗？早就被人抢光了。需要被宣传的东西，我们总是要问，它值那个钱吗？5年前我告诉不少人投资一些带有土地的房产，而且指出了应当投资的地区。有些人听进去了，不少人没有实际操作。听进去的人往往是对于地产投资具有自己的主见，不跟随大众的脚步。他们喜欢接受能够被事实检验过的投资理论，而且他们也会看我是否在投资自己的物业上，理论正确。

多伦多还有不少值得投资的地区，而且我认为未来会效益惊人，懂得这些洼地的投资者首先要懂得投资的基本概念，而不是到处打听，咨询别人的意见。投资学上一个关键点就是，没有人会为你的投资结果负责，你就是董事长，也是负责人。如果董事长都不知道要如何赚钱，你会期待一个走在大街上的人为你指点迷津吗？

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作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人