作者：Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 （416） 893 2060

紧接上期文章有关应当购买什么样的地产作为你的投资项目的标题:

▌为何美加两地的大部分地产投资讲座只是涉及了出租概念。

首先，出租是地产投资最基本的概念，也是地产投资的基石。如果，对于如何出租，应当出租给谁，出租对象应当如何寻找，如何筛选租客，如何管理租客，在租客出现问题的时候如何化解矛盾，如何让租客长久地租赁你的物业等等这样的问题，对于一个地产投资者来讲非常陌生，甚至从来都没有涉及过，那么只有以下几种可能性可以解释。A）此人资金充沛，没有涉足过地产领域，一开始就玩大手笔，只想把出租这样的业务交给专业的管理公司。B)家族在地产领域经验十足，不需要从基础做起，向来只做大生意，例如推倒重建盖商业物业。C）是最要命的。没有在地产领域涉足太长的时间，总想一口吃个胖子，从来都不想先当士兵，再当将军，而是直接想当军委主席。

出租物业属于长线地产投资的一种方式。由于历史的原因，不少人对于赚快钱情有独钟，跃跃欲试。可是如果你冷静下来，仔细分析一下加拿大的国情，你就会发现，这里地广人稀，即使是多伦多这样的大城市同国内相比都是小巫见大巫。从风土人情来讲，加拿大人性情温和，生活不温不火，本地人没几个人天天满脑门子想着发财致富。如果少数人着急上火，非要在短时间里大赚一笔，这就有可能出现一个现象。中国人炒菜是要把锅烧热之后才把菜下锅翻炒的，如果你心急火燎地没等加热到一定温度，就把冷菜倒进炒锅，你炒出来的不是半生不熟的夹生菜，就是变了味道的怪味菜了。

不少人想做推倒重建，希望就此能够把自己变成一个开发商。我也接到了不少这样的电话。我想知道的是，作为开发商，你手头的资金是否十分充足。你是否意识到，在整个开发的过程中，你会遇到许多甚至是行家里手都没有遇到过的问题。而这些问题都是伴随着金钱作为化解问题的铺路石的。其次，你的施工队伍是否专业，你的设计人员是否同政府层面有过良好的合作关系。你的开发项目是否具有真正的活力以及实际可操作性，还是你想象出来的，只是为了赚钱，自己添加上去的一些不能够被称为亮点的“亮点”。

我们很难听到北美本地的地产投资讲座里，大讲特讲一些需要极为专业的工程设计人员介入的投资行为。原因很简单，这里面涉及的知识层面，危机管理，现场处理，人力资源管理，建造监理等等层面非常复杂。这不是一般的投资者可以胜任的工作。有时稍有不慎，会把一个普通的地产投资梦想变成一场噩梦。这个游戏是为那些久经历练的地产投资人设计的，即使如此，非常专业的人员也无法保证不会出任何问题。最近我的一个客户请来了一家专业的西人装修队伍。这是一个比较复杂的装修工程。装修经理听完我们的设想之后，非常礼貌地回复道：“我们会按照你们的设想施工，当然这取决于建筑设计师的构想，但是，是否能够变为现实，这一切要看施工的复杂程度。因为我们谁也不知道这面墙的背后，以及推捯一些支撑结构之后，会发生什么。这意味着，工程的施工款项可能会有所追加。但这并不意味着一定会抬高工程费用，可是如果问题棘手，施工进度一定会被延迟。”多么好的回答，这位施工经理一定是一个身经百战的老手，他不会冒着风险承担他看不见的责任。可是我们做为投资者，我们都对于风险了如指掌了吗？

▌有些地区是非常难找租客的谣言让不少投资人在不明就里的情况下，放弃了一些非常有价值的投资物业。

大多地区有不少我们还没有涉足过的社区，如何判断是否适合长期投资的关键点就是，是否容易出租。在没有任何实际经验的情况下，不少人出现了西人恐惧症。道听途说得来的“经验”，被绘声绘色描述的个别案例都成100%会发生的恐怖传单。我们听到不少人告诉投资人，某某地区是找不到租客的，某某地区充斥着烂租客。可是实际情况是，这些传播者既没有在这些地区投资，也没有太多的投资经验，他们的所谓“经验”也都是小道消息。

如何判别投资社区的房产具有出租价值，这是一个见仁见智的课题。特别是不太被涉足过的社区。从我个人的经验来看，如果社区不是罪案频发的地区，是一个正常的地区，那么如果社区的出租状态并不活跃，而且买卖并不频繁，交通便利，社区人口稳定，这就说明，这里的人群居住环境稳定，很多人并不依靠出租谋生，那么这将会是一个非常好的出租社区。

我们都见过国内小贩兜售蔬菜瓜果的场景，由于大陆开放了很长一段时间，我们现在对于菜市场已经习以为常了。可是1976年初的时候，没有几个人敢于做生意，敢于在路边兜售商品。而恰恰是这个时候，生意是最好做的。因为你缺乏竞争对手。地产也一样，缺乏出租物业的地区，可能是一个非常好租，而且是可以租出超高价钱的地段。

几年前，我的一个客户购进了一套出租物业。不到一周的时间，经纪就带来了一家租客。这位当地经纪人在电话里非常紧张地说道：Michael，我必须告诉你一件事，这个租客家庭是黑人，你的客户介意吗？我笑了，回答道：我才不管你的租客是黑人还是白人，黄种人还是棕色人种，我只关心一件事，那就是，他们支付得起租金吗？如果租金不成问题，即使是外星人，只要他们愿意，我的客人也愿意租给他们。对方放声大笑。这个租客家庭非常好，以后发生了一些事情，这个家庭面对问题的态度让我感受到了他们的大度和包容，也让我的客户感动不已。

如果你做为地产投资人，希望自己在有生之年投资几个地产物业作为退休之后的“小金库”，那么出租物业可能是一个让你花费最少的时间，收获最大回报的地产投资。而这一切的前提是，你要找到一些高质量的租客，那些为了出租而出租的投资者，可能会因为匆忙的决定让自己的出租物业变成一个沉重的负担。租客可以是让你的出租物业锦上添花的“开心果”，也可能会变成让你烦恼不已的“牛魔王”。这一切的始作俑者不是别人，而是投资人自己。

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作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人