作者：Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人  (416) 893 2060

2019年将会注定是世界经济更加动荡的一年。既然动荡，那么也就会波及到各行各业。冷却的只有地产市场吗？错了，这个世界正在重组，各行各业可能都要面临被洗牌的危险，不仅仅是地产。之所以大家眼睛里一直盯着地产，是因为在个人财务方面，地产是非常大的一笔支出，其实我们没有看到的是，地产是牵一发而动全身的行业。地产的波动直接影响到经济层面的许多方面。

今晚同国内的朋友联系，她也是全世界跑的人，我们的同感是，加拿大并不是地产市场的重灾区，多伦多有些地区是，但不是全部。世界各地都在经历类似的动荡。不少互联网里对于加拿大地产的评论，有着类似的观点：加拿大有着大量的移民人口；加拿大就业市场非常强劲；利息可能不升反降；加拿大经济并不太差，等等支持地产市场的观点。真的是这样吗？我的观点是，说得对也说得不对。

所谓地产市场不会太差的观点，其支持的因素其实放在加拿大过去十几年里，同样存在。从1999年开始，大量的移民涌入，直到今天还是这个样子，所不同的是华人移民的数量大量减少；加拿大就业市场非常强劲的观点，同Sears, Bombay的关门大吉，以及GM车厂在2019年关闭背道而驰；加拿大从来都是一个不温不火的社会，性情中庸的国家。她一直会吸引一部分希望安全，安逸的人群移民到这里，开创自己的另一翻天地。加拿大也给了大多数移民同样的回报，这个社会还是比较安定，和谐的，起码在大多地区是这样的。

那么既然加拿大这十几年来基本没太多变化，我们就不能把所谓就业，经济的好坏当成地产市场的决定因素，特别是多伦多地区。加拿大作为整体，市场再差，多伦多也会是一个例外。今天群里发布了这样一个消息，安大略省的人口有一千四百多万，占加拿大人口的将近40%。大家算一下，大多地区的人口将近六百五十万，我们又占了安省人口的将近45%。要知道，仅仅这一条，就足以让大多地区傲视群雄。 那么，问题就来了，现在的移民没有在绝对数量上减少，可是住房的供给并没有跟上，随着租金水涨船高，终究有一天，租客会不堪重负，随着贷款政策未来的调整，众多有能力的租客最终是要买房产的。

加拿大的住房拥有率是很高的，现在购房的困难其实是贷款政策造成的。那么，政策放开了，会是什么样的情况呢？我看，加拿大的央行进退两难，继续收紧吧，房市死了，所有人都不高兴。房产的主人不高兴，因为价格跌了；想买房产的人不高兴，因为银行不贷款，买不起；开发商和建筑商不高兴，因为卖出去的房产有一大部分交不了房子；地方政府不高兴，因为税收少了，大家都看到了，今年的交通告票罚款成倍地增长，这说明政府缺钱了；地产相关联的行业不高兴，因为生意连带受到了极大的冲击……所有这些都说明了一个问题，大众的生活受到了严重的影响，这样的问题迟早要有一个交代，怎么交代，那就要看政府的智慧了。

既然问题来了，那么多长时间会被解决，加拿大的办事效率又一次让人担忧了。这个问题我认为近期不会有解决的方案，那么也就是说，地产市场所有的变化还是进行时。也就是说，我们还会看到一些以前的泡沫地区的房产价格持续下降，而地产保值地区的价格坚挺。

大家都看过潮水退去的样子吧？当水位下降的时候， 礁石显露出来，海里浮动的东西被潮水卷走。当涨潮的时候，礁石不见了，浮动的东西又回来了。礁石就是地产市场里坚挺的社区和物业，但是只有在市场冷却的时候才被人们从新认识，浮动的东西永远在潮起潮落的时候吸引着人们的目光。现在潮落了，我们看懂了什么吗？

我们不但看到了多伦多传统地区的价值回归，和再一次被彰显其价值的不可动摇性，同时我们也看到了，不同于虚幻，泡沫型地区的房产，地产价值洼地的物业在这次惊心动魄的地产市场调整中，露出了其璀璨的光芒。有些现在被极力吹捧的房产，正在又一次复制2017年四月前的模式，十分让人担心。

地产价值的回归不是下降的意思，她指的是泡沫的破裂和有绝对价值物业的被再次发掘。这就如同一个考古专业团队，在抹去了尘土之后，一个又一个闪光的稀世珍品，照的所有人目不暇接。而以前的赝品，在真品的照耀之下，显得如此廉价。

既然是价值回归，有一个问题接踵而至，我们还可以投资吗？现在还值得投资吗？现在去买房子的人是否有些不太聪明？这个问题我是这样看的：

你可以投资的年龄不允许你无限期的等待。

我在北美生活25年了，我看到的投资人，除了祖上留下一笔银子的人，绝大多数是靠自己的努力积攒的财富。可是这个积累是需要时间的。 等到你积累到了一定程度，你才会有资产去买投资物业或者其他什么投资产品。这一般会到一个人的中年时期，也就是40岁左右。那么试问，40多岁的人到退休还有几年呀？当一个物有所值的物业出现在你的面前，而你却因为市场不好，拒绝这一机会，那么等到下一次机会来临的时候，不知道要再等多久。

谁见过为了找到一个好的工作，某人可以一直不上班，直到等到最中意的职位出现才工作。如果是那样，估计这位早就饿死了。可是，为何一讲到投资就有无数的人愿意等，而且美其名曰，等待是投资的法宝。其实，找工作和投资最大的区别在于，你没有工作，就会失去生计来源，生活破落， 失去了社会地位，而没有投资，谁也不会说你什么。我没见到一个没有投资的人被人瞧不起的。而这恰恰是一个误区和陷阱。

在当今的社会，没有投资基本上就是说你在朝九晚五地上班，心无旁顾，恪守人生轨迹，你也不会缺什么，好事也不会没有你的份。可是别遇到裁员潮和经济衰退。这样的事情一旦发生，你才会发现自己其实一无所有，只有一份工作。你没有任何可以抵抗人生和社会变动的工具。都说要买保险，可是其实你人生最大的保险就是你自己。你如何未雨绸缪，如何应对危机才是你人生最大的保单。

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作者：Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

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