Kathy Wang

自2017年4月20日多伦多开始实行海外买家税以来，监管部门给过热的房地产市场连踩了几脚刹车，随着利率上调，B20压力测试幅度加大，特殊贷款政策的收紧，市场的热度有了迅速降温。而在这重重变化下，重新审视自己的还款能力和债务比例，就显得尤为重要了。

银行放贷的主要目的是赚取利息，因此在审批贷款时最看重的是贷款人的还款能力。而还款能力的大小则取决于收入、债务、信用和资金这四大要素。简单地说就是收入越高，债务越少，信用越好，资金越雄厚，则贷款能力就越强。这四大要素不仅在银行批贷款时尤为重要，在我们管理自己的财务时也一样非常重要。阶段性地检查自己的这四项指标，有助于未雨绸缪，及时调整债务和投资，使自己的财务更为健康稳固。

自2017年7月至今，加拿大央行已经连续几次上调了利率，而今的利率仍然在上升通道上，短期内仍有继续上涨的可能。利率上涨，导致了贷款月供的增加，因此对于过度借贷的担忧加剧。

最近听说了几起由于无法偿还贷款月供，而导致房产被银行拍卖的例子。那么，过度借贷通常是由什么原因造成的呢？

1. 对利率上涨和房产减值风险的低估：很多人都犯过这样的毛病，借贷时希望达到最高额，因为相信房子会一直涨涨涨。感觉即使万一还不上月供，把房子卖掉就行了。这样一想，根本不会考虑太多，就贷款了。在房市好的时候，卖房所需要的时间非常短，如果还不上贷款，直接卖掉就好了。可是，当房市不好的时候，房子很难按理想价格卖出。而利率上涨贷款月供额的加大，轻者需要用牺牲其他生活用途的资金来完成供款， 因此造成原有的生活水准下降；更有甚者，由于实在无法支付贷款，造成房子断供后遭银行拍卖。
2. 对租客赖租和房产空置风险的低估：购买太多的投资物业，没有注意选择优质租客，觉得反正只要有租客帮忙付房贷就行了。可一旦遇到赖租客，一方面他们想方设法拖延付租金， 另一方面还拒不搬家。往往在这种情况下，房东无奈只能自己继续供款，当自己的财务不足以支撑正常还贷时，只能被银行将房产power sale。
3. 对收入中断或减少的可能性的低估：突然失业，或生意收入大幅度下滑，没有足够的存款支撑，从而导致断供。

经历了2017年以来房产市场的大起大落，希望每一位热衷于房地产投资的客人都能时刻警惕过度借贷的危险。在此，我给大家几点建议：

1. 最好保留一年月供和地税的流动资金作为紧急备用金，或者至少保留一定的信用线（HELOC）额度，谨防万一。这就相当于给自己预留出一年的时间，对过度借贷进行处理，或卖掉房产，或找到更为高薪的工作。总之，给自己留出一定的缓冲期。
2. 不盲目自信，过度投资。投资需谨慎，量力而行。天下没有一直上涨的房市，没有经历过市场下跌的人们，在过去的一年多时间里终于对此有了一定的体会。特别是有很多在2017年初买了楼花的客人，现在马上面临交房贷款了，经常遇到评估价格低于购房价格的情况， 这种情况下，就需要增加首付款金额了。而有些在银行贷款收紧的政策下贷不到款的客人，则面临转让楼花，或去借利息更高的B lender或私贷来完成交接，造成月供增加，购房成本也增加。相信此番市场的盘整也会给每个人敲响一下警钟。
3. 充分估计利率上涨的可能性。银行的压力测试其实根本上也是为了防止过度贷款。根据现有的压力测试原则，在利率上涨2%的情况下，是不会影响还款能力的。 而当我们计算自己的贷款能力时，最好提早做足利率上涨的准备。
4. 出现还贷困难时，请首先及时与贷款银行沟通，看看可否通过延长贷款期的方式降低月供，或利用以前提前还款的优势，请求暂缓偿付月供，等等来缓解困难，千万不要等银行催款甚至拍卖才开始紧张。

如果您对自己的借贷状况不会计算，那么请选择靠谱的房贷专家，帮您梳理借贷状况，提供专业建议。

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