Kathy Wang

曾几何时，你可以轻松地为投资物业进行零首付贷款，并能拿到市场上最好的利率。然而时过境迁，现如今，出租物业的贷款政策收紧了很多，相信很多业主对此都深有体会。为出租物业（1-4 Unit，非自住）贷款，你至少需要放20% 的首付，而且还未必能拿得到最低利率。因此，事先一定需要进行合理的规划。

误区：出租房贷款并不仅仅是看本套出租物业的债务租金比

很多客人以为只要有租金收入就能为出租物业贷款，这实在是个大大的误区。大银行的贷款政策从来都不是仅仅只看一套物业，而是要看贷款申请人所有的债务和收入的比例（TDSR）。银行贷款给客人是为了收取利息的，因此对客户还款能力的认可才是批准贷款金额的依据。申请人的年收入（包括除租金以为的雇佣收入、自雇人士的生意/佣金的报税收入，长期稳定的投资收入，等等）对于贷款金额是至关重要的。

准备：充足的首付款

如果你购买物业不是用来自住，那么加拿大的几乎所有银行都会要求首付不得低于20%。如果房子价值50万元的话，首付至少需要10万元。而且，如果购买Condo或者买在高风险地区的物业（例如温哥华）的话，很多银行甚至会要求首付为25%。建议你提前将首付款准备好，存入个人账户，因为银行是要求看到资金在账1-3个月的历史记录的。

选房：如何确定租金收入

大部分借贷机构可以使用评估师估算的物业租金代替真正的出租合同来确定租金收入，但越来越多的借贷机构更想看到签字的租赁合同或其他租金收入证明。每家银行对出租收入的计算比例各有不同，按租金的50%-85%不等。在Scotiabank如果你的出租物业的租金收入的一半等于或高于贷款的本金加利息的话，则可得知你对该套物业的拥有并不会拉低你的贷款能力。如果你现有的贷款金额已经达到或接近贷款额度上限的话，选择新购物业是可以依此原则迅速做出大致判断。

选银行：选择政策更适合的银行

如果想让贷款顺利获批，你的TDSR（总偿债率）要低于银行的要求。简单来说，TDSR 就是你的总债务（包括本金、利息、地税、供暖、管理费、以及其他债务，例如：车贷、学生贷款）与你的总收入（包括租金收入）的比率。通常来说，TDSR应不高于44%。这个计算听上去简单，实则不然。借款人的能力通常会与贷方如何将租金收入计算入内相关。因此对贷款银行的选择变得非常重要。

大部分人认为收到多少租金，就可以在收入上加上多少租金来计算贷款资格。事实上，并不是所有的银行都用100%的租金收入来计算，很多银行只用租金的50%-80%来计算，这就更增加了贷款难度。

此外还要记住的一点是，不同的银行有不同的TDSR的标准。有些是不高于42%, 有些规定不能高过40%，有些可能高至44%。大家不要小看这2%-4%的差别，这些微的差别对贷款获批的难易程度影响巨大，特别是对于拥有多套出租物业的借款人来说尤为重要。

你选择哪家银行来申请贷款对你贷款获批的机率影响很大。特别是当你的贷款资格不够好时，则应该选择审批较灵活并有可能拿到特批的银行来申请。

利率：贷款利率可能不是最优

往往最灵活的贷款条款意味着较高的贷款成本。如果您对贷款有额外需求的话，请预备多付一些贷款成本， 例如：更高的TDSR，使用公司名字贷款，贷更多套房产，不希望有净资产要求，希望30年的长摊销期以期现金流的最大化，用评估Schedule A的租金收入，信用分数低于650高于600，等等。但由于出租物业的贷款利息支出可以作税前扣减，在出租物业上贷款金额的高低才应该是选择银行的重点，不建议对一味追求利率更低而顾此失彼。

令人头痛的多套出租物业贷款

很多借贷机构都禁止无限制购买或为多套出租物业贷款。有时尽管没有明确禁止购买多套出租物业，但随着物业越来越多，TDSR越来越高，贷款的挑战性会越来越强。现实是，拥有多套出租物业的业主常常会在贷款续签时不能拿到好的利率和条款。

            利率越好的银行往往对贷款的审批越严格。如果你计划购买多套出租物业，建议先从限制更多的银行贷起，这样可以为后面的贷款预留更多的灵活空间。随着贷款物业越来越多，则可以选择贷款难度相对较低的银行，从而成功贷款买到更多物业。

Scotiabank的出租物业贷款政策

Scotiabank拥有非常好的出租物业贷款政策。首先，可以贷至多达10套物业（包括1套自住房），特殊条件下，甚至可以批下第11、12套物业的贷款；其次，Scotiabank允许使用出租合同来确定租金收入或评估Schedule A的估算租金收入，而不需要提供保税记录或租金入账记录；再次，使用租金收入计算TDSR的方式使得可以贷款到更高金额。如果您要为出租物业申请贷款，请把Scotiabank作为您的首选吧。

 (本文仅代表个人观点)

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