如何避免提前还贷的罚金？

Saturday, August 20, 2016

Kathy Wang

房屋贷款产品应该根据每个借款人的具体贷款计划而选择。贷款的种类不同，对提前还贷的要求也不同。为了避免提前还贷产生的罚金，我们就需要对贷款种类多些了解。

贷款类型	什么情况下选择这类贷款	主要特点
固定利率	希望明确知道贷款合同期内的利率和月供额。	在贷款合同期内利率和月供都是固定不变的。未到期提前还款需要收取3个月利息或利息差相比较高者作为罚金。
浮动利率*	对利率和月供的上下波动不介意。如有需要，可以随时锁定为贷款期限长于所剩期限的固定利率产品，没有罚金。	利率随贷款基准利率变动而上下浮动。如果在贷款期结束前提前还清，一般需要支付3个月利息作为罚金，用当前贷款利率或封顶利率（如适用）来计算。
封闭期限	没有预期在贷款期结束前对贷款条款作出任何变更。	封闭期限的贷款不可以在到期前付清。银行会允许在一定条件下提前付清但需要缴付罚金。一般封闭期限的贷款会比开放期限贷款的利率低。
开放期限	预期在未来的一年内付清贷款。提前付清，没有罚金。	开放期限的贷款允许在任何时间预付或付清贷款，无需罚金。
短期贷款	计划在近一两年内改变贷款计划。	在合同期末，你可以还清贷款无需罚金。短期贷款包括6个月、1年或2年封闭期限。
长期贷款	在最近几年内都不会改变贷款计划。	长期贷款在整个合同期内保持利率和月供不变。这可以使在做未来几年预算时心里有底。长期贷款包括3年、4年、5年、7年和10年封闭期限。

（*注：浮动利率贷款可以是固定月供或浮动月供。目前市场上的浮动利率产品，以固定月供为多。利率变动通常不会对月供额产生影响，而直接影响的是贷款摊销期的增减。）

从上面的比较可以看出，除了开放期限的贷款外，如果想在贷款期满之前提前还贷，银行会收取一定的罚金的。那么什么情况下会产生罚金呢？主要有两个原因：1、你的还款金额超过了贷款合同允许还款的额度；2、你在贷款期满以前解除了贷款合同，例如，提前还清贷款，再按揭或把贷款转去其它银行。

选择一：携带贷款到新的物业。正常条件下的银行贷款是可以携带的。签订贷款合同时，最好跟借贷机构落实好这个条款。

选择二：完成贷款合同期。在贷款期满时，还清贷款或改变贷款条件是没有任何罚金的。

选择三：选择开放期限的贷款。在任何时候选择预付或提前还清都是没有罚金的。对短期内可能有卖房打算的人来说不失为一个较好的选择。缺点是利率较高。

充分利用提前还贷条款。一般银行都允许提前还一定比例的本金或多付月供，这一比例可能是15%+15% 或20%+20%。这两个条款是可以同时使用的。就是您在每年多付15%或20%的同时，还能将每个月的月供提高15%或20%。有些银行还允许加倍还月供，例如Scotiabank。提前偿还的部分都用来偿还本金，因此贷款摊销期就会大大缩短。
提高还款频率。改每月供款为双周或每周付款，可以帮您在每年多付一个月的月供，一般来讲，仅仅改成双周付款就可以将30年的贷款摊销期缩短至26年左右，而对于一般双周发薪的人们来说，几乎感觉不到跟每月供款有什么差别。
选择更短的贷款摊销期。选择你能担负得起的月供的最短摊销期，会让你更快还清贷款。
提高月供。当你续签或利率变得更低时，保持你的月供额不变或提高月供额。增加的月供额会直接用来偿还本金，这样就会帮你更快还清贷款。

(本文仅代表个人观点)

如有问题欢迎随时致电Scotiabank房贷专家Kathy（王雷） 647- 291-7958，或加微信kathywl

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