Kathy Wang

很多客人打电话来咨询贷款时问的第一个问题就是能贷到多少款。在此我想帮助大家了解一下银行审批贷款所看重的几个要素，这样您就能根据自己的情况对贷款能力作出初步的判断了。那么，衡量贷款能力的要素包括哪些呢？

第一要素：收入

银行放贷的主要目的是赚取利息，因此最看重借款人的还贷能力。还款能力最直接的表达就是稳定的收入。工薪一族赚取T4收入的证明提供起来是最简单的，只需要提供雇主信或最近一年的T4，加上两张最近的工资单，就足够证明收入了，当然一定要是全职工作，并已过试工期。而对于赚取佣金收入的或自雇人士来说，就需要提供最近两年的报税NOA和T1 General来证明收入了。需要提醒大家注意的一点是，Capital Gain是不算做收入的。对于自己有公司的自雇人士，公司的净利润会对贷款能力提供帮助，需要提供最近两年的财务报表。

希望大家牢记，收入是衡量贷款能力的最重要的因素。收入越高，贷款能力就越强。

第二要素：债务

现有的债务是影响贷款能力的第二要素。这里所说的债务包括现有房产的贷款、LOC（Line of Credit）、车贷、学生贷款、信用卡欠款等等。

• 自住房的债务，除了月供之外，往往还应包含地税和供暖费用等等，因为这些都是持有自住房必要的支出。
• 投资房的债务会扣减相应的租金收入（ 租金收入银行一般是会按照一定比例来计算，例如50%-80%）。
• LOC是按照使用金额计算债务的，未使用的信用额度一般是不计入债务的。
• 车贷是占用信用额度较高的一种债务，每月＄500的车贷基本就相当于10万的房贷额度了。因此，如果可以提前还清车贷，会增加你的贷款能力。
• 信用卡欠款是按照3%计入债务的，如果能按月付清，则可不计入债务。

债务与贷款能力成反比。债务越低，贷款能力就相对越高。

第三要素：信用

个人信用分数对贷款能力也起着非常重要的作用。银行会根据借款人的信用等级来决定是否提供贷款，也会影响批贷金额。因此，保持良好的信用记录非常关键。

请记住下面这些影响信用分数的方方面面：1）还款历史（最重要的因素），迟付、催收、破产会严重影响你的信用分数，所以千万别忘记按时还款，如果按时还款确实有困难，一定要及时联系收款单位，协商一个解决方案；2）可用信用额度，计算信用分数的不是你的总信用额度，而是可用的信用额度，所以请尽量将使用额度控制在总信用额度的35%以内，不要超过50%；3）信用历史长度，期限越短，分数越低，所以请尽量保留持有时间较长的信用卡，即使不常用也尽量不要取消，偶尔使用以保证激活状态；4）查询次数，申请信用额度时，都会被查询信用记录，查询次数也会被记录下来，如果短时期内在信用报告上有太多的查询记录，会被怀疑你在极力申请信用额度，这在放款方看来将有可能会超出申请人的偿还能力、增加收不回款的风险，因此短期频繁查信用会降低信用分数，所以如非必需，不要任意授权授信机构调用信用报告；5）信用种类，如果你只有信用卡，可能分数会较低，所以尽量增加信贷种类，如信用卡、车贷、Line of Credit等， 但切记也不要过量，不要超过自己偿还能力，以防最终会因为无力偿还而严重减低信用分数。

第四要素：资金（首付款和净资产）

银行对首付款的来源是由严格要求的，只是根据央行反洗钱的要求来决定的。一般要求提供30天的资金交易记录，当30天内没有大笔入账记录时，才能确认为自有资金。如果贷款要买的是自住房，则允许使用直系亲属赠与的资金作首付，提供Gift Letter就可以了。如果你买的是投资房，那首付款一定要是自有资金，请尽量提前做好准备。

另外，以银行的角度来看，净资产越高，借款人还不起贷款的可能性就越低。因此除了首付款之外的充足的净资产也会相应提高贷款能力。特别是对已有的投资物业，银行是要求看到一定的净资产的。

以上要素对于衡量用收入来申请贷款的借款人的贷款能力起着决定性作用。每一要素都对贷款申请的成败至关重要。请大家一定做到心中有数。

对于新移民、非居民、自雇人士的首套自住房的不看收入的特殊贷款政策来说，前两大要素或许暂可忽略，但信用和资金是任何时候都不可忽视的。

 (本文仅代表个人观点)

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