Kathy Wang

想要获得银行按揭贷款，必要的物业评估是不可避免的。可能您并没有机会真正阅读评估报告，但如果你了解了银行如何通过评估报告来确定该物业是否符合贷款要求，那么，你在看房买房的同时，也能多少做到心中有数。

评估价值

评估报告列出的物业价值是最重要的内容。如果评估价值高过购买价格的话，你的贷款金额不会受到影响。但相反，如果评估价值低于购买价格，银行则会采用评估价格来按比例计算贷款金额。在去年下半年市场下跌的行情下，评估价格低于买价的情况会时常出现。市场上涨迅速时，这种情况也常出现。

一旦出现评估价值低过合同价格的情况，该如何应对呢？如果你对购房价有信心，可以向评估师提供周围区域有参考价值的房子成交信息，并请求重新确定评估价格。 评估师可能会根据其经验给与重新考虑，如果价格仍没有更改，那么你还可以向高级评估师申诉，寻求第二评估意见。但需要注意的是，第二评估价格有可能会低于第一次的评估价，如果这种情况出现，贷款银行就会使用更低的评估价格来计算贷款金额，并且第二次评估的费用也要由贷款申请人来承担。

房屋状况

房屋状况一般从三个方面来看：社区邻里综合状况、物业外部状况、物业内部状况。如果任一方面评估等级是“Poor”，那么这套房子在银行看来就是高风险的。有时银行会增加整改条件，改好之后才会放款；如果条件是在太差，被银行拒绝放贷也是有可能会发生的。

所以我们在买房子的时候，要注意房子是不适宜居状态。特别破旧的房子，如果土地价值超过物业价值的80%，可能会比较难获得贷款。对于房子外部的破损、内部的水痕霉点等，最好在看房时就向卖方提出来，看是否已经得到修缮，或者卖方答应在交房以前修好，然后才签订合同。我曾经遇到过客人的房子地下室有淹过水的痕迹，评估报告回来后，Underwriter 进行了质疑。客人出示了卖方提供的维修记录和保修合同，这才使物业合格通过。

房屋用途

房屋用途要求与贷款申请一致。如果是出租房，需要指明是一个家庭使用。如果屋内的卧室门上有锁，通常会有分房间出租（rooming house）的嫌疑，可能会遭到银行拒贷。因此，在做评估前，最好对房屋的整体使用情况有个真正的了解。如果你买来确实是准备出租给一个家庭的，而你发现前房东在卧室门上有安装锁，那么你最好能提前与卖方协商，在评估前将门锁换掉把物业恢复到正常状态，以免引起不必要的麻烦。Rooming House一般在大银行是贷不到款的，请选择房子时千万注意。

评估等级

银行喜欢的物业是评级为“Excellent”、“Good”、“Average”。对于评级为“Fair”的物业，要比较小心，通常这种物业都有某种弊端，例如：靠近铁道，等等。评估师的评语会直接影响银行对物业的接受与否。而评级为“Poor”的物业，就属于银行眼中的高风险物业了。除非有合理的解释，否则贷款会比较困难。

此外，购买物业时要注意观察是否会受不利区域的影响，例如，人行道，高压线，商业大厦等，都会对物业的价值产生影响，有些情况下即使价格没问题，也还会遭到银行拒贷。例如：环境危害、重工业区等等。

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