Kathy Wang

曾经买过房、贷过款的业主朋友们都知道，银行等借贷机构都会在审批过程中要求对贷款物业进行全面评估（Appraisal），并根据评估报告中的各项结论来决定是否批准贷款以及批准多少金额的贷款。

评估报告是用来估算物业公平市场价值的文件，它通常是由经过培训和注册的物业评估师来出具。评估师会针对物业的位置、市场价格、房龄、社区、舒适度以及房屋状况等方面的具体情况给出专业意见。

• 为什么要做评估？

进行评估最常见的原因是为获得贷款。其实做评估还可能由于其他原因，包括但不限于：确定维修成本（保险索赔）、质疑过高地税、离婚分割财产、确定合理卖价、买房议价工具、政府部门要求、诉讼需求等等。

• 评估方法有哪些？

在决定房屋市场价格的时候，评估师通常还采用以下三种途径：

1. 成本法：成本价值 = 土地价值 + 新建房屋的成本 - 折旧
2. 售价比较法：评估师会选择附近社区最近售出的3-4套类似物业进行比较。理想的用来比较的物业应该以评估物业半英里为半径，并在最近六个月内成交。用来比较的项目包括建筑面积、卧室和卫生间数量、房龄、占地面积、视野和房屋状况，等等。
3. 收入法：根据潜在净收入的资本化来测算房价。通常这种方法用来评估投资物业，同时也往往会结合其他估价方式。

经以上三种方式的评估结果对最终估算的价格都是起作用的，并按物业类别而占一定权重。当评估家庭自住房时，售价比较法往往占最高权重。

• 评估报告的所有权归谁？

尽管评估费由借款人支付，但借贷机构（银行）才是评估报告的所有者。因为借贷机构会代表借款人安排评估，而评估报告的接受者为借贷机构。当然，借款人有权收到评估报告的复印件。

• 在一家银行申请贷款时所做的评估报告可以用在另一家银行吗？

可以。大多数情况下，改变贷款银行并不意味着你还得在另一家银行再付一次评估费再做一次评估。第一家银行可以将评估报告转到你新申请的那一家银行。有时评估公司要收一点费用（“Appraisal Retype Fee”），因为要根据新银行出具报告涉及一定的文本工作。当然，借贷机构有权拒绝转交评估报告。如果是这样，你就只能重新做一次评估了。

• 物业的售价由谁决定？

物业（特别是住宅物业）的售价是由卖方来决定的，而不是评估师。卖方在卖房时一般都不会去做评估，因为他们想卖到最高价格，不想受评估价格所局限。卖方经纪会协助卖主设定卖价，从而赚取佣金。卖方经纪通常会做个价格比较分析CMA（Comparative Market Analysis）。一份可靠的分析报告多凭经纪的经验和对周边物业特点的分析来获得。经纪会根据分析报告建议卖价。然而，卖方可以不接受该建议，而选择更高报价。最终决定卖多少钱的还是卖方屋主。

• 协助评估师进行评估

评估师为了获得正确的评估，通常还会要求提供额外的信息。例如：评估目的、上市销售的售价、有无贷款（如有，贷款银行是哪家，什么时候贷的款、贷款金额和类别是什么、如果为出租物业则需要提供过去两年的收支记录和租赁合同、产权证和购房合同、市政评估，等等。

• 评估报告对贷款的影响

银行收到评估报告后，首先，会对评估价格与购房合同上的价格进行比较，如有不同，贷款金额通常按照两者之中较低的价格来计算；其次，对房屋状况进行审核，如果评估报告显示房屋有损坏，银行可能会要求借款人提供维修合同及确定维修成本的由谁来出，如果不能达到要求，那么银行可能拒绝提供贷款；最后，如果是出租物业，则会对租金多少做出估算，这也可能会间接影响到贷款的额度。评估报告既保护借贷机构的利益，也为买房者提供保障，如果确实检测出重大缺陷，在交房日以前可以跟卖方协商出解决方案。

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