前面我们说到联合抵押放贷已经成为了投资者们关注的新热点，那么现在我们就来好好看看，相比于其他的投资类型，它又有怎样的优势。

第一  固定资产抵押保本

作为一个投资人，最关心的除了回报率，就是风险的问题了。一个投资就算回报率有20%，拿不回本金到最后结算起来也是亏钱的，这种例子在股票与基金里屡见不鲜。而联合抵押贷款的优势就在于，它是以固定资产（一般是土地）作为抵押的。联合抵押放贷的每一位投资者都会获得律师签发的、个人拥有的那一部分土地登记证书，也就是说投资人的名字会被注册到用来抵押的那块土地上。一旦开发商的本金和利息支付和还本有问题，投资人就有权把用来抵押的资产卖了拿回属于自己的那一部分。在土地价格日益上涨的今天，联合抵押放贷的风险可以说是极小的。

第二  受法律保护

在严格的法律监管之下，投资者的资金将由信托公司全权托管，地产开发商只有得到律师、会计师、工程监理等多方批准，才能获得信托公司的拨款，这也保证了资金的安全。与此同时，每个投资人还会和律师签订合同，投资的本金、本息、还款日期都是由合同保证并且由律师公证的。任何利息或者本金的损失，都会被视为是一种“违规”行为。

第三  稳定的高额回报

比起一般保本的投资，10%的回报已经不算低了，反观政府的债券回报也还不到5%，更不用说现在一些欧洲国家已经开始实行负利率。但是联合抵押放贷的回报还不仅于此。通常来说，在项目的完工之后，除了固定的利息回报之外，开发商还会在返还本金的同时额外分给投资人一些回报，这部分回报称为DLF（Deferred Lender Fee），类似于“分红”，这也是清楚会写在合约中的。

 一般来说是每年3%-5%，根据具体项目而定，所以三年加在一起，将会占到本金的9%-15%。这么一算，三年下来总回报可达到33%-45%，可算是相当可观的。就算是工程未按期完成，投资者也会收到按天计算的额外利息。

第四  可以避税

众所周知，在加拿大，我们所挣到的每一分钱都是要给政府交税的，而加拿大的TFSA、RRSP、TFSA、LIRA、RRIF账户等均可直接投资到联合抵押地产项目里， 起到避税延税之功能。到期之后本金从哪里来回哪里去，获得的利息继续避税或延税。

联合放贷投资的利息会定时存入投资人的银行账户中，具体的支付时间因项目的不同而异，在我们做过的项目中，有按月支付的，按季度支付的，也有按年支付的。

当然，在回报率相同的前提下，一般的投资者都希望越早拿到利息越好。而且这部分利息是可以随时提取随时使用的。对于某些需要流动资金的投资者来说，这也是联合抵押放贷相对于股票和基金的又一个优点。

第五  投资周期短

一般的联合抵押放贷项目的周期都在2到3年，而现在政府的债券一般需要20年的持有期，而利率还不到5%，这样一比，孰高孰低就显而易见了。

第六  投资风险

     我们说了这么多联合抵押放贷的优点，难道它就有点风险都没有吗？大家都知道有回报就必定会有风险，完全没有风险的投资是不存在的，就算你把钱存在银行，不是也有货币贬值的风险吗？所以我们再来看看联合抵押放贷可能会存在的风险有哪些是需要投资人特别注意的。

    潜在风险具体如下：

     一，工程的延期。虽说每一个项目里都有明确指明项目的时间长短和本金的具体还款日期，但是开发商在法律上是有权利推迟一年的。所以当投资人在做资金计划的时候，就需要做好多加一年的心理准备。当然，在加多一年也未能按时竣工的情况也是有的，特别是在加拿大恶劣的天气条件下，想必大家都对去年四月的大雪还记忆犹新吧。在此种情况下，投资者可以选择强卖抵押的资产来收回本金，也可以选择再给他们一些额外的时间，等全部工程完成后再收回本金和额外的利息。

二，还款顺序  一般来说，联合抵押放贷的投资人都是二级贷款，一级贷款一般来说都是银行。在还款的顺序上，当然是从一级开始，还清了剩下的才会轮到二级贷款。如果项目中途出现问题，无法进行下去，也会由一级贷款来决定如何处理，是把地卖了拿回本金还是等开发商融资继续进行。当然，排在最后的永远都是开发商自己，所以联合抵押的投资者所处的是中间的一个位置，没有大事发生的话，基本上也都是安全的。

而我们之前说过，2008年后，银行贷款给开发商只会贷出65%的资金，而在土地开发的过程中，土地的价值是在不断向上增长的，所以就算银行决定卖掉土地拿回本金，也只会拿走价值的65%不到，剩下的35%就会用来偿还联合抵押投资者的本金，排在末位的永远都是开发商自己。这种债主强制性把土地拿去拍卖收回本金的做法被称为“迫卖”（power of sale），在过去的十年中，这种情况也发生过几次，但是因为土地的增值，结果所有的联合抵押的投资者都拿回了自己应得的本金和利息，开发商也几乎没有太大的损失。

    三，土地价值下降  这就是极端情况的发生了，比如说，突然地震了，这一片土地都塌陷了，那么肯定土地价值会受到损失，并且在相当长的一段时间内无法恢复到灾害前的价值。在这种情况下，投资者的利益肯定是会收到损失的。

总的来说，联合抵押放贷是一个风险低，回报高，并且门槛低的投资项目，但这并不是说每个项目都是好的。投资者并没有直接面对地产开发商，必然会存在信息不对称的问题。在这种情况下，选择一个好的联合抵押投资公司就显得尤为重要。一个好的投资公司需要具有丰富的联合抵押放贷的经验，必须要深入了解项目开发商的背景，曾经完成过的项目的记录，具体投资项目的位置以及周边环境和未来的发展前景等。

我们深知对每一个投资者来说，资金的安全远比投资的回报来得重要。在我们所完成的36个Syndicated Mortgage项目中，对开发商和项目的选择从来都是非常严格和谨慎的。我们所选择的开发商必须是有过多年地产开发经验，并且从未有过烂尾的不良记录；而项目所在的地区也必定是在大多地区，而且以民用住宅为主，毕竟在移民日益增加的多伦多，住房对每个人来说都是及其需要的，而最近两年以来疯长的房价也证明我们公司的选择和方向是没有错的。

盛达在过去的十年中，与7家地产开发商合作，成功推出并完成了三十多个项目的联合抵押放贷融资，得到越来越多的投资人和开发商的信赖与支持。在将来，我们也将会一如既往严谨筛选，为投资者提供专业的服务，满足客户的需求的同时确保客户的利益不受损害。欢迎广大的投资者致电咨询。

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1月21日（周六）14:30 联合抵押贷款及优先股项目讲座

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