总题：从房东的角度来说，一个短租房源运营成功与很多因素有关系。除去房东个人沟通交流处理问题水平、清洁人员认真负责程度等人为因素外，房源的图片、标题、头像、评论、描述、价格、退订政策等等都是决定运营成功与否的关键。那么我们可以优化哪些内容？在实际运营中需要注意什么？有哪些小技巧可以帮助我们获得更多的预定？本系列文章试图为大家一一展开循序渐进的讨论。希望大家都可以在短租运营方面获得成功。同时欢迎各位同行、各位房东与我们交流，取长补短、互通有无。

本系列是以AirBnB平台为例展开讨论，但这些技巧和注意事项基本上适用于各个短租平台。

本文是第一篇：基础设置篇

在任何一个新短租房源上线之前，短租平台都会引导房东对房源进行基础设置，包括上传照片、拟定房源标题和描述、设施配置情况、房间情况、定价，等等。千里之行始于足下，认真准备这些最基础的房源设置，您的房源运营就成功了一大半。本文不对全部基础设置一一阐述，这些您跟随短租平台的引导一步步去完成就好。本文重点会放在基础设置中一些决定成败的细节方面，运用什么样的技巧可以让基础设置更完美。

在进入到房源设置之前，首先要设置好您自己。

1. 房东头像及昵称

一个好的房东头像和昵称，是可以给房源加分的，可以让房客更加的信任。客人更倾向于选择具有真实的房东头像和昵称的房源。如果您不想使用个人照片作为头像，就选择一些具有地标意义的优美的风景图片，或者您正在旅游或运动的照片等等能够让客人感受到您的真实存在。换位思考，您更喜欢一个有真实头像的客人，还是一个只有卡通图像的客人？

2. 房东获得认证

尽量完整的提交房东个人身份证明，帮助短租平台更好的验证您的身份。经过身份验证的房东，其房源的搜索排名会高于那些没有验证或验证不完全的房东的房源。经过完整身份验证的房东，也会受到更多客人的欢迎。

接下来，让我们开始短租房源的设置。

房源图片

在这个看颜值的社会，选房子也是看颜值的，如果房子装修设计上都很好，房间的图片却没有很好拍摄和展示出来，就是在降低入住率。很多房东为了节省成本，直接自己拍摄或请的非民宿摄影师。可以肯定的是这是不可取的，因为很多拍摄的图片是不符合平台的标准。实践证明，一般入住率较高的房源在首图设置上都是以房间整体的一张图为主，而非部分细节。所以尽量挑选房间的整体图，精修后作为首图。

房源标题

很多房东在取标题的时候很随意，房型+地址很像是中介挂出租房的感觉，但是实际上用户真正选择的往往是：5分钟直达XXX景点XXX房。与FaceBook上发布广告给各个不同地域的人不同，AirBnB平台的房源没必要浪费有限的字数而把所在城市写上去。

房客在平台浏览房源的时候，能够看到的主要信息就只有首图、标题和头像三个元素。所以房间的标题一定要传达足够的信息，并且能够让用户通过关键词就能够很轻松地被搜索到。

查看了上百套优秀房东，总结了这样一套万能命名公式：优势（历史、地铁、路名）+风格（装修）+房型（几室）+描述（房源）

当然，我们可能无法在有限制的字数里表达出全部的优势，记得选取最重要的那一点。比如一个既靠近多伦多大学又在唐人街附近的房源，也许靠近大学这一点是应当写在标题的优势，而唐人街这个优势就放到房源具体描述中去比较好。当然如果您并不希望过多学生来入住，那么唐人街这个优势就要取代靠近大学这个优势了。

房源描述

坦诚地描述房源，让租客很详细的了解这套房子，尽量将民宿背后的故事，地理位置优势和房屋的细节展现出来，用心的描述是对租客的负责，也是你职责，很多时候是房源描述中的某个细节吸引着房客的预定。把天窗、高举架等等细节都描述进去，尽量写到500字，因为字数越多，AirBnB平台会更提高您房源的搜索排名。在描述中，用词要诚恳、礼貌、专业，多参考周边相似房源的介绍，必要时请英文水平高的人帮忙斟酌一下。在房源描述的最后，记得写上一两句邀请的话语来拉近您与客人之间的距离。比如：: “I would love to host you in my apartment! Send me a message with any questions you may have.”

定价策略

这里要说的是如何善用AirBnB的智能定价。很多房东可能并不喜欢这项功能。尽管房源价格会随着市场需求变化、节假日而动态智能调整，但是基本上您设定的基准价和最低价都会高于AirBnB平台的建议价。所以除了某些特殊节日外，最终给客人的价格将几乎全部是您设定的最低价，从而失去智能定价原本的意义。毕竟AirBnB平台无法仅仅从文字描述中就知道您的房源与众不同的特色，所以也就无法制定一个符合实际情况的价格。另一面，有些房东因为没有经验，或者没有更多时间去随时动态调整价格，就会对智能定价这个功能非常依赖，没有时间和精力再去做任何调整，宁可单价收入低一些，但预定总量上去了，总体收入也是可以接受的。

无论是完全依赖，还是彻底不用智能定价这个功能，都是不恰当的。正确的使用这个功能的方法是：首先设置使用智能定价功能，此时需把基准价和最低价订的比平台建议价高两倍左右，即使这段时间有订单，您也不会有任何损失；然后去查看您的日历，把智能定价调整后的那些较高价格的日期和价格记录下来。比如您最低价是$80，但某个日期平台给出的价格是$120，那么意味着这个日期是一个可以提高价格的日子；接下来，取消智能定价功能，按照自己的定价原则去设定固定价格；最后，把记录下来的日子一一按照比例调高价格。至此，您就完完全全的把主动权抓在了自己手中，并且享受到了AirBnB平台对市场价位的大数据分析服务。

设置允许提前预定的时限

一般的，我们应当允许3-6个月的提前预定。比如现在是2月份，可以接受7月份入住的预定。这个时限越短，您房源搜索排名降低越多。但这个时限不应是绝对的，也要配合其它设置根据季节动态调整。关于这项功能的使用会在高阶技巧中再详细介绍。

本文的最后，提三点与AirBnB平台房源设置无关，但会很大程度影响房源入住率的房源布置技巧。

1. 床尽量大：只要卧室够大，一定要配置大床。能放Queen Size就绝对不要放Double Size的床。客人都喜欢睡的床比较大，一个人睡或两个人睡都有足够的位置。一张小床，会熄灭相当多的客人预定的欲望。
2. 公共区域要宽敞安全：公共区域包括起居室、餐厅等区域，这些区域切忌摆的满满的，切忌摆放一些漂亮但易损坏的物品饰品。给客人留出足够的安全的与家人、朋友、同事交流的空间，甚至举办一些小型的party，对于超过3个卧室的房源来说，是相当必要的。
3. 尽可能多的提供软硬件装备：对照AirBnB平台上列出的装备列表，您应当尽可能的置办齐全。核心配置一定要齐全，同时不要小看一些微不足道的装备，比如配置一个熨斗或吹风机，会自动的提高您房源的搜索排名。多提供一套可以办公的桌椅，可以满足客人商旅的需要而增加客源。要注意的是，如果某个装备您确实无法提供，一定要实事求是，千万不要勾选没有提供的物品，否则客人一旦发现本该有的物品并未提供，会极大增加差评率。另一个需要注意的是，提供的装备一定要确保其质量，否则不如不提供。比如提供的WI-FI速度慢甚至经常断网，或者提供的浴巾掉毛严重，都会导致差评率的极大提高。所有提供的物品都要尽量保留好原始发票，以便出现损毁时可以马上向AirBnB平台提供并索赔。

参考链接：https://www.zhihu.com/question/28739946/answer/568533330，Blog.atairbnb.com