作者：Jane Xiong

前言

不要以为卖家、买家是天然的敌人，总有办法双方共赢。

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故事

先介绍一下买家的情况：买家年收入20万，不用现金付首付。但是从line of credit  拿出大约15万的资金来作首付。他是一个大型工厂的工程总管，特别在乎数字的计算和房子的细节。

作为朋友，他知道我有9套房，其中7套投资房，这些投资房给我带来的实际收入远远多于他的工资。于是他也很想尝试一下，以便达到退休后实现财务自由，从去年底找到我，开始筹划买房事宜。

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在带他看房之前，我问他是不是认真考虑好了，如果是，请去银行确定是不是能拿到贷款，如果能，能拿到多少？以便我为他寻找合适的房源。

人家真的很认真，很快就回复我说能最多买80万的房子。于是定位在奥克维尔、伯林顿寻找地大的平房投资（这当然是我的模式，他也是认可的）。这之后，他还是有许多数字需要我计算给他看，我们先用80万做了一个粗略的计算，他认为是合适的，我们才开始看房。（在文章后面我会将计算方式介绍给大家）

从开始看房到最后成交，看过大约60个房。客人管理工程而且超级重视细节，所以有时在计算和犹豫的过程中错失了机会。每次在MLS上看着好好的房子，到现场总有这样那样的不满意。当然更多的是价格上的不满意，其实这也是买家与卖家在期望值上的区别造成的。卖家坚定地认为市场没有那么差，大多数买家都想砍一刀买到更好的DEAL。

比如说：在Appleby Line附近的属于Nelson高中学区的房子，装修很好，经过CMA比较，旁边同类的房子最低只卖了61万，所以我认为这个装修好的房子也就值67万，下了OFFER，结果人家回都不回。因为临近圣诞，所以我告诉卖方经纪新年后再谈。结果新年后，该物业成功出租，我说我的客人是用来投资的，可以连租客一起买，结果人家反而口气硬了起来，说75万才卖。这样的房子，又没有贴金，我劝客人别买。

于是继续寻找，有一个周六看了8套房，其中有三套推荐给他，重点推荐了一个61*180的没有人居住的、需要全部装修或推倒重建的房子。他说不，我也不想太PUSH。因为想到这是个好的投资，我这个客人不要，也许别的投资客会想要，不要浪费这块璞玉。于是我推到朋友圈，其中有些客人心动了一下，也有人问过，但却没有人下决心。我其实也理解，不是每个客人相信我有这样的眼光，或者客人自己本身有这样的眼光。毕竟一块玉摆在那里，人人都会喜欢，像石头一样的璞玉，不是人人都会鉴别的。

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周日他休息，周一工作日开始，他就忙于工作啦。这期间，我推荐给他的另外两个房子全部有条件售出。于是我再一次向他推荐了这个房子，并花了三个小时与他一起设计装修格局及预算，终于做通了他的思想工作，下了一个59万的OFFER，打算最多出到61万就买。卖家经纪拿到OFFER就将一个自己的买家带来抢，他说不和别人抢，就放弃了。

于是这个房子以61.75成交。他有些沮丧，我知道很多小Builder追求利益最大化，这种房子是他们的心头好，但只要没有人下手，他们就不会轻易下手，以便彻底打垮卖家的信心。有人下手他们就会在控制利润的范围内拿到手。他倒也同意。

于是再继续找，每个周六都看新上市7-8套房。看好的房子不是因为犹豫被别人先下手，就是看不上没有下手。只好又回到以前看好的、几乎被人遗忘的房子再看、再斟酌。于是又去了Aldershot Central区域的一个平房再看。这个区域有比较多的公寓，更有多个在建公寓，这个平房地块65*116，1+1厨房分门出入的。因此具有容易出租和增长潜力。我们这次已经是第三次看这个房子啦。

这次去看的时候有人在，我们以为是卖家，经过交谈，才知道是卖家的父母和儿子。他的父亲是个盲人，母亲照料他的生活，他自己去了印度尼西亚做生意。不想回加拿大。卖家希望父母能继续住在房子里，我们这样的投资客他当然更欢迎。所以价格也特别优惠。这个曾经叫价74.9万，后来降价到71.49万的房子，我们最后的成交价居然是66.25万，连百的级别的数字都谈出来了，也是讲到了极致！

在最后关头准备签接受OFFER的时候，我的买家最后一次与我一起算了一笔帐，我在这里说明一下：如果你有高收入，即使你没有现金付首付，你的投资收益计算是这样的：

从表中我们可以看出客人从Line of Credit 拿出首付，支付4.5%的利息。所有消耗为-$6420，每年减去他高收入税，实际只消耗$3244.8(会计师说可以），就可以养住这个房子了。

因为实际支出每月连本带息才$1433，但换取的是7.2%的平均房价增长（详见我的文章《面对CPI增长，我能做什么？》。我和客人计算了一下10年后他的收益（下面的数据按7%的复合增长计算的），真的不算不知道，一算吓一跳！

十年后，他的房价会达到$1,303,238，减去卖房佣金、假设装修费用8万，土地转让税等，卖房后的税前收入是$472380，资本增值部分是$236190，假设他当年没有任何收入(因为他做的是退休计划)，那他的资本增值税（根据现在网上搜索的结果）是$89308，税后收入是：472830-89308=383522。

每年由于租金不足造成的亏空后与高收入抵扣后实际交$3244.8，换句话说：只要每年支出$3244.8， 10年后就白赚$350624,加上每年少交的税收，实际应为$380576对高收入的人群来说是不是很吸引？！

当然，这个方案是要有高收入来支撑的：没有高收入不能贷款，没有高收入也不能支持每月支出$1433（包括本金及租金不足部分）。另外还有退税部分的$2995第二年报税后才能回位。

我的客人抱着不用找租客，也期望他们有良好的习惯保养好这个房子（从这个房子的装修来看虽然老旧点，但干净整洁，验房也没有发现什么大问题），他还觉得卖家已经在价格上做了很大的让步，再加上他的恻隐心（不想盲眼的老父亲不方便与失去长期的生活环境、老朋友），这个能分租$2500的房子，他竟然答应$2200租给他们（当然这也是基于整租大约$2200左右的前提下）。这点我还是钦佩他的，毕竟我自己在买伯林顿Shore acer的房子时，也因卖家是对老夫妻而没有狠杀人家的价。这个房子也是我所有投资房里收益最好的一个。恻隐之心永远会给你带来更多的收益，不仅仅是物质上的收益，更多的是精神上的愉悦！

买房合同签订后的第一个周末，我和客人再一次去到这个物业，与居住在里面的老人家签订了一年的租约。两个老人都很健谈，身体健康，善良可靠。我们得知他们刚刚庆祝50年金婚，他们主动承担了剪草铲雪和维护的各种任务，甚至还提出了每年的暖风设备检查费用由他们出，我告诉他们说是房东的责任，他们说没关系。他们的生活健康、甜蜜、快乐！祝福他们。

这个房子就这样成交啦，一桩五方开心的房产交易：

买家开心，毕竟比原始价便宜了8.65万近13%，比叫价便宜了5.65万近8.5%，而且还带有高质量的租客。最值得高兴的是：周边有好几个装修好的同样类型的房子，叫价高达80-100万之间。

卖家开心，在市场时间这么长，终于有人买了，价格虽然差一点，但自己的父母儿子不用劳碌奔波，做儿子的孝心和对儿子的照顾也算是这样啦。

租客开心，不仅不用离开熟悉的环境，避免了盲人由于熟悉新环境造成的不便，而且租房价比外面分别出租要便宜300-400元。

卖家经纪开心，毕竟一单生意完美地完成啦。

我最开心。大家都开心，我自然有欣喜。虽然佣金只有2%，但一桩交易的完成，特别是这么复杂的交易的完成，首先是有成功感，其次才是收到的佣金。买家看我这么努力地帮他拿到这么好的DEAL，还自己主动提出不收回佣呢！这可是个意外收获啊！感谢他的理解支持！

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