文章作者：Andy Yu

编辑：一只小可爱

由一个卖出租房election被政府拒绝而想到的真实案例。

图中是税局的拒绝信，客户信息因为隐私被省去，这个案子的客人在12年买了个房子自住，15年整套房子出租，房子两年后于17年卖掉，因为15-17两年中房子增值很大，如果要交capital gain的话会缴很多税，所以客人在卖房时候申请了election 45(3)的税务豁免，但是被税局给拒了，税局给的理由很简单，因为客人直接把房子给卖了，没有搬回去自住。

于是我们只能帮客人申请45(2)的election使得客人卖出租房的时候不用缴税，但是45(2)应该在报15年个人税的时候就跟政府申报，所以会有每月$100最多$8000的罚款，但是这个罚款相比要交的税来说是非常少了。

很多想做election来使出租房不交税的同学注意了，必须满足这个election的充要条件，就是必须有自住，45(3)如果直接卖了没有搬回去自住，是不适合的，有同学说，卖房之前搬回去住一天行不行，理论上说只要是自己的principal residence就可以，在目前税局比较强势的情况下，劝同学们不要去冒这个险，要想省这么大笔税，就得提早做好税务规划，在卖之前搬回去住一阵子，包括驾照地址也得改; 反之，如果刚买来房子也得先入住一段时间再出租，否则45(2)也是不适用的。

有菜鸟同学问，用这个election能省掉多少税？按照图中这个例子，客人12年买房时花了80万，15年出租前市场评估价格是100万，17年卖了190万。房子在2015年由自住房变成出租房，虽然没有卖但政府视同卖掉，叫deemed disposition必须向政府申报，同时做资产评估报告，当时20万的利润因为是自住房不用上税，之后房子的ACB也就是成本就变成100万了，17年卖房的时候利润就变成190-100=90万，其中50%是taxable capital gain就是45万要作为收入报税，按照客人当年的总收入边际税率在53%以上，也就是说这卖房所得需要至少多交23万的税。用了election可以豁免掉23万的税。