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多伦多买房政策利好吗?
多伦多买房政策利好吗?加拿大首次购房激励计划加码。这两天,朋友圈又被一则所谓的楼市利好消息刷屏了。
CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)宣布下周起调整首次购房者鼓励计划FTHBI(the first-time home buyer incentive)。
因为以上政策调整,Tan先生看到网上很多人直接得出结论,说这些首次购房者的贷款额从48万提高到67.5万,将近20万的贷款额度上调,这无疑大大提高了这些首次购房者的房屋购买力,因此,政府是在推动房地产市场,多伦多,温哥华的房屋价格将会继续走高。
Tan先生可能无法认同上面的这个因果关系,即政府放宽了首次购房激励计划会导致整体房屋价格的上涨。至少在我们还没有完全搞清楚这个激励计划是什么的情况下,贸然下这么一个结论是不严谨的。
好在Tan先生做事总喜欢刨根问底,追根溯源,趁着这个政策调整的机会把它仔细地研究了一下。但正如在之前文章中所讲的,Tan先生是一名专业的地产经纪,并不是贷款经纪,因此即使再怎么刨根问底,对贷款的政策理解可能还是会存在偏差,所以Tan先生在贷款方面发表的观点不能作为大家贷款的依据,大家还是需要咨询专业的贷款经纪来获得更全面的资讯。
Tan先生会用自己的理解来分步骤解析这个政策,希望可以通过抽丝剥茧的方式让大家更加明白这个政策对房地产市场的影响,而不是毫无逻辑的跟风造势,怂恿大家赶快买房上车。尽管Tan先生也是个地产经纪,希望大家能够来找我买房卖房,但桥归桥路归路,事情一码归一码。
FTHBI首次购房者鼓励计划出台的目的是为了降低这群人每月贷款的carrying cost, 即降低他们房屋贷款的利息成本,而并非为了让他们买更贵的房子。
当然,大家会说,贷款成本降低了,从侧面来讲,大家可以有能力承受更多的贷款压力,这样会变相抬高房价。是不是这样? 是,也不是。
政府为了达到这个政策的目的,会制定相应的Offers,但同时,为了规避这些Offers带来的附加影响导致目的的偏离,还会制定相应的Eligibility & Requirements,以最大程度保证政策朝着可控的方向发展。
简单的讲,这个鼓励计划就是政府提供给首次购房者一个额外的贷款。这个贷款叫Shared-equity mortgage (SEM)。具体的贷款额度如下:
1) 购买新建房屋,可得到房价5%或10%的额外贷款SEM
2) 购买二手房,可得到房价5%的额外贷款SEM
3) 购买新建或二手的mobile/manufactured房屋,可得到房价5%的额外贷款SEM
所以,先强调一下,所谓的incentive, 这里给购房者的是额外贷款,不是很多人理解的所谓“补贴”。贷款是要还的,补贴不是要还的!别想得太美了~
不矛盾,因为这个额外贷款是对购房者首付款down payment的补充,且每月不支付利息。换言之,在相同房价的情况下,有了额外贷款(as a second mortgage),购房者增加了首付金额,减少了银行商业贷款(as a First Mortgage)金额,因此商业贷款的利息也减少了。
既然叫Shared-Equity Mortgage(SEM), 那这个贷款的还款金额一定是和你房屋的价值捆绑的,所以才叫Shared-Equity, 这个Equity就是你的物业Property。
因此还款金额是根据购房者还款时房屋价值的贷款比例来支付。例如,购房者当初购买的房价是50万,借了10%的额外贷款,即5万,在还款时,房价涨到了60万,则购房者要还60万的10%,即6万。如果还款时,房价跌到了40万,那购房者只需要还40万的10%,即还4万。
如果房屋售卖了,就按照实际售卖的价格作为基础;如果房屋没有售卖,则需要第三方评估机构评估一个fair market value来作为基础。
这就像公司投资人入股一样, 在退出的时候,是根据公司的市值和投资人所占的股权比例来获取回报,风险自负,而不是像银行那样,根据借款额的借款利率来收取利息回报。