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多伦多买房攻略全集给买房者的忠告!
多伦多买房攻略全集给买房者的忠告!在许许多多不稳定因素之中,只有一样相对稳定,就是大多伦多地区的房市仍然在增长。大多伦多地区房市才是那个最大的确定性。
2021年马上要来了,这个时候,我想大家最关心的就是房产买卖如何操作,未来还能不能买房投资?那么,今天我想结合一些实操策略,再和大家深度探讨下未来大多伦多楼市的趋势和走向。
昨天我和一个新客户聊天,他在多伦多进行房地产投资近10年。他说他在大多伦多进行房地产投资也近10年了,这10年来房地产均价涨了差不多1倍,但是他不仅没有赚到钱,而且本金还亏本了一半。
细问下来,这位朋友前五年都是赚钱的,但2016年下半年自己飘了,在北边被经纪忽悠买了一个300多万的豪宅楼花(现已交房),现在那里类似二手房售价是200多万,差别近百万,基本上是一个30%首付款的差别。我预计他的房子要重新回到300多万可能还需要8-10年,因为除了新和面积大,没有其他的因素能支持这个社区卖到这个价钱。还有就是2017年后,condo价钱一直上涨,他又分别在2019和2020年买进了两套downtown市中心的楼花,尺价1400元以上。准备通过CONDO 的涨价来弥补一下买北边豪宅的亏损,没想到现在condo遇冷,目前成交的二手房condo尺价在1100多,而且看起来还有进一步下跌的空间。
而且由于疫情他失去了工作,现在不知道怎么办才好。我的内心其实是很感慨的,他阴差阳错在房地产上连续5年赚钱,现在由于两个决策失误不仅把赚到的钱都贴里面了,还将本金都赔了进去不少。而我的一个老客户,也跟着我做地产投资10年了,操作得当加上适量的杠杆,净资产增加了8倍,早已实现财富自由。
信息的透明化和共享,让地产交易本身变得越来越没有技术含量。但由于未来不确定性的增加,什么时候应该买什么时候应该卖,买什么样的物业卖什么样的物业,这样的前瞻性建议和预测变得很重要,行情直接掉头向下或者一波反行情的操作,直接亏本的让你怀疑人生。未来我们更多的是需要一个顾问式的地产经纪,而不是一个工具型的地产经纪。如果您有地产投资或者买卖方面的问题需要咨询,请加微信号markxiao1111。
肖郎在年初就和大家预测了,2020年是低层低价房屋补涨的一年,高层房屋和贵价区是冷却的一年。结果大家也看到了:
低层房屋从东到西,从南到北,维持了10%以上的涨幅。
相对更低价的东边低层房屋更是涨疯了,oshawa 、ajax、whitby年涨幅都超过16.5%。
我年初重点推荐的并在19年和今年上半年带领大量客户买进的Oshawa涨幅超过20%,全国涨幅第一。
Condo市场遇冷,既不好卖又不好租,未来会进一步走低。
300万以上豪宅基本上没有涨,有部分华人热衷的豪宅区实际价钱更是跌的。
年计划买刚需房的朋友,务必立刻现在就要去买。因为2021年会有一个翘尾的小阳春行情,中低价房的行情会非常火爆。早人一步提前动手能拿到性价比更高的房子。明年计划买房的朋友,不要再等再观望了,拖延症解决不了你的焦虑。买豪宅和楼花,可以再等一等,不急,2021年秋冬季价钱会更好。
去中心化已经成为现实和趋势。所谓市中心condo一房难求,只涨不跌的行情已经成为过去式。肖郎断论2019、2020这两年高价在downtown买了condo尤其是楼花的买家将一套多年,你们买的价钱很有可能会在5年后才可能看的见。这还算是好的,更有一批地产发展商破产了,相关楼花投资者也就惨了。
Oshawa涨幅居前,东西部普涨,瀑布涨幅惊人,Scugog也有百万房子了,说明了一个围绕着多伦多的超级八爪鱼都市圈正在形成,沿着安大略湖从东到西新的格局正在形成。
房地产投资,新手死于追高。什么热追什么,什么涨买什么,大概率赚不到什么钱,而且很容易成为开发商和地产公司的韭菜。新经纪也需要清醒点,如果公司推什么,而你没有分辨,就盲从推什么,基本上也是害了自己的客户断送了自己的职业前途。一个反周期,一个亏损项目就可能毁掉一批优秀的经纪,倒掉几个地产公司。
拜登的当选对于大多伦多地产的影响也将会是深刻的,因为政治正确将成为包括特鲁多在内的政要的生存必须,也是保证选票的前提。所以加拿大大量引进难民会成为现实,社会会进一步撕裂,治安会进一步恶化。人口会增多,但许多公校的名校区排名会下降,一些华人喜爱的贵价区会沦陷,涨幅乏力。相比较而言,好的教会学校会排名将会更加坚挺一些。
NEXT 一代,很大一部分的年轻人,包括各族裔、不管收入高低,不管是高收入人群还是难民,他们和上一辈相比较,更不需要奋斗过来的成功,也不需要延迟的幸福。他们要现在就爽,立刻就享受。不服就干,有钱就花,没钱也要花。我一个客户在finch和Leslie东北角开了一个奶茶店,生意出人意料的异常火爆。来买的客人大部分都是十来岁的附近难民的孩子,一杯10多元,每天1-2杯。我还有一个列治文山的客户地库租给了难民一家人,房租都欠交了半年了,每天还开着一辆二手的保时捷911 到处招摇。
低收入人群或者难民只会居住在士嘉堡、北约克等TTC发达的地方,这个观念已经落伍了。他们会住在任何一个他们可以租到的环境好的地方,政府不出钱,他们自己会先出几个月的租金,然后就欠着就好,再没钱大家可以脑补一下会发生那些事情。
加拿大没有什么拿得出手的高科技和大企业,要解决就业就需要依靠数量众多的小生意。在一个流量匮乏,媒体高度分散,大家靠弱关系社交的年代,成功的小生意就是一个流量的入口,一鱼多吃,从小生意切入到来做地产买卖经纪,是一个成功概率挺高的事情。以后兼职经纪会大行其道,甚至兼职经纪的业务量都会好过专职经纪。因为流量为王,从高频的小生意切入低频的房地产买卖是很自然而然的事情。