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多伦多买房美国房价真的涨疯了吗?
多伦多买房美国房价真的涨疯了吗?最近我看到数不清的消息炒作海外房价话题,比如美国、英国、韩国等国家的房价在疫情后均大幅上涨,其中美国房价又是最突出的。
我的看法是,美国过去一年这轮房价上涨的疯狂程度确实是史无前例的,但是如果我们拉长周期,或者做一些平行对比、并且考虑汇率变动的因素,会发现美国房价并没有我们想象的那样疯狂。
今天我们就通过全方位的数据来认真看一下美国房价到底有多高、到底涨了多少。
由于中国的房地产市场化是在2000年基本完成的,很多城市在此之前几乎没有商品房,大多数人对房价有记忆或是对投资有意识也就在2000年左右。因此为了方便对比和理解,我们也从2000年开始考察美国房价。数据参考美国最权威的房价参考指标S&P/ Case-Shiller房价指数,研究的对象城市包括:全美平均、纽约、洛杉矶、芝加哥、达拉斯、西雅图、旧金山、华盛顿特区。
美国各地房价走势 2000-2021 各条线所对应的城市圈在图片上半部分已有备注 其中黑色为全美房价
可视化之后看再看详细的数字,2000年以来,全美房价累计上涨144%,2010年以来,全美房价累计上涨68%。
在上述所有对比的城市中,洛杉矶是2000年以来美国房价最强势的城市, 累计涨幅230%,相当于2000年100万的房子现在要330万,这个幅度对美国人来说已经很大了,但放在中国妥妥的大幅跑输市场。西雅图、旧金山自2000年以来的表现也不错,超过200%,这两个城市还是2010年以来累计房价涨幅最大的城市,西海岸宜人的气候、较为紧缺的土地和发达的高新产业让洛杉矶、旧金山、西雅图这些城市房价表现远远强于全美。
都说买房买一线,但有趣的是,纽约作为美国第一大城市,房价居然在过去二十多年的时间里跑输全美平均水平;全美第三大城市芝加哥二十年来房价更是只涨了58%、十年来涨了26%(其中的一小半是过去一年时间里涨的)。
下面的个例也可以验证城市整体数据的准确性。张曙光是原铁道部副总工程师,由于腐败而落马。他曾于2002年11月在洛杉矶买房,当时他花了86万美元买下来下面这套独立屋,根据美国房产信息平台Redfin的估价,这套房目前价值是184万美元。